La transition énergétique est devenue une priorité nationale et internationale. Dans ce contexte, le Décret Tertiaire impose des objectifs de réduction de consommation d’énergie ambitieux pour les bâtiments à usage tertiaire. Son application s’accompagne de nombreux défis techniques, économiques et organisationnels. Pourtant, des solutions existent pour s’adapter à ces contraintes. C’est le cas de la modulation des objectifs, qui permet aux acteurs concernés de justifier une trajectoire différente lorsque les obligations réglementaires ne peuvent être pleinement atteintes.
L’un des outils essentiels dans ce processus est le dossier technique de modulation, que le client peut lui-même constituer. Dans cet article, nous allons détailler le but du décret, les acteurs concernés, les échéances à respecter, les cas où la modulation est possible et, enfin, le rôle du dossier technique. Nous verrons aussi comment un accompagnement par un cabinet spécialisé comme Albéo permet de sécuriser et de simplifier la démarche.
Le Décret Tertiaire en bref
Le Décret Tertiaire, issu de la loi ELAN, impose à tous les bâtiments tertiaires de plus de 1 000 m² de surface de plancher une réduction progressive de leur consommation d’énergie finale.
Les objectifs sont :
- -40 % d’ici 2030 par rapport à une année de référence.
- -50 % d’ici 2040.
- -60 % d’ici 2050.
Ces obligations concernent :
- Les propriétaires de bâtiments tertiaires (bureaux, commerces, établissements d’enseignement, et plusieurs autres bâtiments soumis à l’obligation.).
- Les locataires ou occupants, qui partagent la responsabilité avec les bailleurs.
Les collectivités et institutions publiques, dès lors qu’elles exploitent un patrimoine tertiaire dépassant 1 000 m².
Chaque année, les données de consommation doivent être déclarées sur OPERAT, la plateforme numérique de l’ADEME, avant le 30 septembre. OPERAT vérifie la progression et ajuste les objectifs en fonction de critères extérieurs (comme le climat ou l’usage des bâtiments).
La modulation des objectifs : une flexibilité prévue par la loi
La réglementation reconnaît qu’il n’est pas toujours possible de réduire les consommations d’énergie selon les seuils fixés. Pour répondre à cette réalité, la loi prévoit des modulations d’objectifs, qui peuvent être automatiques ou nécessiter un dossier technique.
Modulations automatiques
- Évolution de l’activité ou de l’usage : si l’activité change (exemple : un bâtiment transformé en centre de données plus énergivore), OPERAT ajuste automatiquement l’objectif grâce à l’indicateur d’intensité d’usage.
- Conditions climatiques : les consommations sont corrigées automatiquement en fonction des variations météo locales.
Modulations nécessitant un dossier technique
Certaines contraintes ne peuvent pas être gérées automatiquement. Dans ce cas, un dossier technique de modulation doit être constitué pour justifier l’impossibilité d’atteindre les objectifs réglementaires. C’est le cas notamment lorsque :
- Des contraintes techniques limitent les travaux (impossibilité d’isoler une façade, équipements énergivores indispensables à l’activité, etc.).
- Des contraintes patrimoniales ou architecturales empêchent certaines interventions (bâtiments classés, obligations architecturales).
- Des contraintes économiques rendent les travaux disproportionnés (temps de retour brut sur investissement TRB trop élevé).
Le dossier technique de modulation : un outil clé
Objectifs du dossier
Le dossier technique de modulation permet de :
- Justifier officiellement la modulation auprès de l’administration.
- Documenter les contraintes rencontrées.
- Proposer une trajectoire alternative plus réaliste.
- Éviter des investissements excessifs qui n’auraient pas de rentabilité acceptable.
Contenu attendu
Un dossier complet comprend :
- Une étude énergétique avec les consommations actuelles et les marges de réduction possibles.
- Une note technique détaillant les contraintes spécifiques.
- Des éléments économiques (calculs TRB, évaluation des coûts et bénéfices des actions).
- Le cas échéant, un avis circonstancié d’un expert pour les contraintes patrimoniales.
Délais de dépôt
- Pour l’objectif 2030, le dossier doit être déposé avant le 30 septembre 2027.
- Pour l’objectif 2040, avant le 30 septembre 2037.
- Pour l’objectif 2050, avant le 30 septembre 2047.
Ces échéances permettent d’anticiper suffisamment tôt et de préparer une stratégie cohérente.
Le client peut préparer son dossier technique
L’une des particularités du décret est que le dossier technique de modulation peut être constitué directement par le client (propriétaire, bailleur ou locataire). Toutefois, sa préparation demande rigueur et précision.
Étapes clés :
- Collecter les données énergétiques de référence (consommations annuelles, usages, évolution de l’activité).
- Identifier les contraintes (techniques, patrimoniales, économiques).
- Évaluer la faisabilité des actions de réduction d’énergie.
- Rédiger le dossier en détaillant les justifications et calculs.
- Déposer le dossier sur OPERAT dans les délais réglementaires.
Cette démarche peut être menée en interne, mais elle nécessite des compétences techniques et réglementaires pour garantir la recevabilité du dossier.
Pourquoi se faire accompagner ?
Même si le client peut préparer seul son dossier technique, l’accompagnement par un cabinet spécialisé comme Albéo apporte plusieurs avantages :
- Sécurité réglementaire : assurance que le dossier respecte les exigences de l’ADEME et de la loi ELAN.
- Expertise technique : analyse approfondie des contraintes et des marges de manœuvre énergétiques.
- Optimisation économique : identification des actions pertinentes au regard de leur rentabilité.
- Gain de temps : constitution du dossier facilitée et suivie par des experts.
Albéo se positionne ainsi comme un partenaire de confiance, capable de guider les entreprises et les particuliers dans leurs obligations réglementaires, tout en s’adaptant aux contraintes spécifiques de chaque projet.
Encadré pratique – Les 4 étapes du dossier technique
✅ 1. Réaliser un état des lieux énergétique (situation de référence et contraintes).
✅ 2. Identifier les leviers d’économie d’énergie réalistes.
✅ 3. Vérifier la faisabilité technique et économique (TRB, contraintes patrimoniales).
✅ 4. Déposer le dossier sur OPERAT avant la date limite.
🔎 À retenir : Le dossier peut être préparé par le client, mais un accompagnement comme celui d’Albéo sécurise la démarche.
Conclusion
Le Décret Tertiaire impose des réductions d’énergie ambitieuses : -40 % d’ici 2030, -50 % en 2040 et -60 % en 2050. Grâce à la modulation des objectifs, il est possible d’adapter ces trajectoires à la réalité des contraintes (techniques, économiques ou patrimoniales). Le dossier technique de modulation constitue l’outil central pour justifier cette adaptation.
Les clients ont la possibilité de préparer eux-mêmes leur dossier, mais l’accompagnement d’experts comme Albéo permet de sécuriser la conformité, d’optimiser les solutions et de gagner un temps précieux.
En anticipant dès aujourd’hui, entreprises et particuliers peuvent transformer cette obligation réglementaire en une véritable opportunité de performance énergétique et de valorisation de leur patrimoine.
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